U bent ondernemer en u wil een onderneming oprichten
- Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
Onderneming wordt in de regel gedreven in vennootschapsvorm
Menu
Artikelsgewijze analyse van de contracten die in de praktijk werkelijk worden gebruikt
- Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
- Verkoopovereenkomst huis (“compromis”)
- Verkoop gebouw (“authentieke akte”)
- Hypothecaire kredietopening
(alle opgenomen in de documentatiebundel)
Notaris schrijft de notariële akte over in het register van het hypotheekkantoor (publiciteit)
- Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
- Vanaf dan is verkoop tegenwerpelijk aan alle derden te goeder trouw
= Tegenwerpelijk aan alle anderen buiten koper en verkoper
= Wie als eerste in het register staat is de eigenaar, niet die met de eerste overeenkomst
Vgl. Aan derden te kwader trouw
= Koop is al tegenwerpelijk op ogenblik van kennis of behoren kennis te hebben
vb. Hij zat erbij en keek ernaar
- Publiciteitsregime is reden waarom authentieke akte vereist is
- Gelijkaardig regime voor hypothecaire kredietakte
Belang
vb. Betalingen aan syndicus of fiscus tussen verkoop en overschrijving
Ondertekening authentieke akte bij notaris
- Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
- Vaak wordt eigendomsoverdracht uitgesteld tot datum akte (+ sleuteloverhandiging)
- Koopprijs moet volledig worden voldaan
- Gedeponeerd voorschot wordt vrijgegeven
- Ook registratierecht moet worden voldaan
vb. In Vlaanderen 10% op overeengekomen waarde
- Hypothecaire akte wordt verleden voor notaris
- Geld van hypothecaire lening komt vrij en wordt betaald aan VK;
- Afbetalingstermijnen aan bank beginnen te lopen
- Kosten hypothecaire akte moeten worden voldaan door koper
Uitzondering: Nieuwbouw kan de verkoper grond en gebouen verkopen met 21% BTW
Notaris inschakelen om authentieke akte voor te bereiden
- Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
- Verkoper en koper kunnen elk eigen notaris kiezen
- Talrijke opzoekingen en voorbereidingen door notaris
- Eigendomstitel verkoper nagaan, bevoegdheid te verkopen, …; gelijkaardig onderzoek langs koperszijde
- Zeer grondige omschrijving verkochte OG, prijs en modaliteiten
- Nagaan “voor vrij en onbelast” (eventueel doorhalingen)
- Clausules inzake vrijwaring voor uitwinning en verborgen gebreken
- Bijzondere bepalingen krachtens bijzondere wetgeving (stedenbouw, milieu, leegstand, bosgebied, energieprestatiecertificaat, ….)
Binnen 4 maanden na sluiting compromis moet authentieke akte worden verleden
- Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
- Fiscale registratierechten moeten worden betaald binnen 4 maanden
Financiering rond krijgen
- Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
- Lening bij bank gewaarborgd door hypotheek
= Hypothecair krediet- Bijzondere beschermende wetgeving (Wet hypothecair krediet; van dwingend recht)
= Indien aan bepaalde voorwaarden voldaan is
vnl. koper = NP, OG niet bestemd voor handel, kredietnemer in België gewone verblijfplaats - Indien je de bank niet optijd terugbetaald, kunnen zij het huis verkopen en met de opbrengst zichzelf terug betalen
- Voordelig is dat je dit fiscaal kan inbregen en als je geen geld heb kan je lenen
- Bijzondere beschermende wetgeving (Wet hypothecair krediet; van dwingend recht)
Sluiten compromis
- Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
= de onderhandse overeenkomst tussen koper en verkoper
- Koop is tot stand gekomen (eigendomsoverdracht wordt vaak uitgesteld)
- Redactie compromis is zeer belangrijk
- milieunormen, zoals bodemattesten, stedenbouwkundige voorschriften en voorkooprechten overheid, …
- Overeenkomst aanpassen aan modaliteiten partijen, bv. voorwaarde van verkrijgen hypothecaire lening
- Compromis
- Vaak opgesteld door makelaar
- Vaak al tussenkomst notaris
= Voordelig want de koper is verzekerd
- Bij ondertekenen wordt vaak voorschot betaald
= Aangewezen is om te betalen op geblokkeerde rekening notaris; in praktijk ook
betaling op rekening van makelaar
cq. cheque; niet betalen aan verkoper!
Aanbod koper (eenzijdig) of verkoopbelofte verkoper
- Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
(eenzijdig, “optie”: vk verleent optie aan koper om te kopen aan bepaalde prijs; koopt koper niet, dan is enkel optieprijs te betalen)
Casus
« Makelaar »
Tussenpersoon die voor vekoop wordt aangesteld om potentiele verkopers te zoeken, de eigenaar van het huis is dus de echte verkoper.
De makelaar krijgt een bepaald percentage van de verkoopprijs
Verbintenissen koper
- Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
- Zaak in ontvangst nemen
- Verplichting geldt enkel voor conforme zaak
- Bij ontvangst dus controleren of zaak conform is
- Prijs betalen + kosten bij koopcontract
vb. ereloon notaris
Meer...
- Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
- Eigen daad
- Feitelijke daden
vb. Geen cliënteel afwerven van verkochte handelszaak
- Feitelijke daden
- Juridische daden
vb. Zakelijk recht inroepen t.a.v. verkochte goed zoals niet aangegeven erfdienstbaarheid ten laste van verkochte erf - Derden
- Enkel juridische daden
vb. Je wordt geconfronteerd met een zogezegde 2e koper van hetzelfde goed
- Enkel juridische daden
- Zichtbare gebreken
- Zijn door aanvaarding gedekt
- Verborgen gebreken
= Gebrek in de zaak dat zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt, waardoor koper zaak indien hij gebrek had gekend, niet zou hebben gekocht of tegen mindere prijs- Intrinsieke gebreken
vb. Constructiefout
= Je koopt een bedrijfshal en de constructie is gebrekkig (instorten)
- Intrinsieke gebreken
- Functionele gebreken
= Zaak is ongeschikt voor gebruik koper, bestemd gebruik van de zaak is door VK bekend, ook al is zaak intrinsiek inorde
vb. Je hebt een heftruk mee overgekocht die je nodig hebt, alleen kan deze niet voldoende kg heffen - Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
- Levering
- Verkochte zaak + toebehoren overdragen in macht en bezit koper
vb. Je verkoopt een auto, de boorddocumenten van deze auto horen daar dan ook bij - Consumentkoop
= Zaak moet conform overeenkomst worden geleverd
= Onderscheid zichtbare en verborgen gebreken speelt niet; dwingend recht - Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
- Prijs moet bepaald zijn of bepaalbaar (bv. marktprijs bepaalde dag, index, prijs per vierkante meter)
- Prijs moet bepaald zijn of bepaalbaar
vb. marktprijs bepaalde dag, index, prijs per vierkante meter - Gepubliceerd in Wetgeving
- Reageer als eerste!
- Eigendomsoverdracht
- Voor specieszaken
= Gebeurt op ogenblik wilsovereenstemming voor - Voor soortzaken/vervangbare zaken
- Voor specieszaken
- Verkoop van andermans zaak is onmogelijk
- Verkoper is namelijk niet eigenaar en kan daarom eigendom niet overdragen, dus is aan essentieel bestanddeel koop niet voldaan
- Eigendomsvoorbehoud
- VK behoudt eigendom voor totdat zaak volledig betaald is
= zakelijke werking
- VK behoudt eigendom voor totdat zaak volledig betaald is
- Risico gaat over bij eigendomsoverdracht
- Specieszaken
= Bij wilsovereenstemming - Soortzaken
= Bij individualisatie - Risico gaat over, zelfs al is zaak nog niet geleverd!
= Gaat zaak teniet, dan moet K betalen, maar hij zal niets ontvangen - Ingebrekestelling verplaatst risico naar VK
- Bij VK onder eigendomsvoorbehoud, want hij is eigenaar
- Specieszaken
Vrijwaren voor uitwinning (art. 1626 B.W.)
Sanctie: Koper kiest - Goed teruggeven en teruggave geldprijs + kosten
- Zaak behouden en deel van prijs terugkrijgen
Uitzondering: In het contract stond; de verkoper is niet aansprakelijk voor verborgen
gebreken
vgl. consumentenkoop ; Zichtbaar of niet de zaak moet conform overeenkomst worden geleverd
vgl. wet productenaansprakelijkheid
Leveren (art. 1604 B.W.)
≠ eigendomsoverdracht
vb. Je besteld en gouden horloge en krijgt een van mickey Mouse is niet juist!
vb. Verkoop hond met bepaalde stamboom; indien hond stamboom niet heeft, komt VK
tekort aan leveringsverplichting
Aspecten betaling geldprijs
Aspecten eigendomsoverdracht
Vgl. Huur = gebruiksrecht van persoonlijke aard;
Vgl. Vruchtgebruik = gebruiksrecht van zakelijke aard, beperkt zakelijk recht
= Gebeurt bij individualisering, dan is zaak pas voldoende “bepaald”
o.a. Verkoop naar gewicht, getal of maat
vb. 20 ton maïs pas na individualisering
